Евгений Афанасьев (factory_klg) wrote,
Евгений Афанасьев
factory_klg

Мой частный взгляд, на стоимость жилищного строительства в Калининграде.

Комментируя один из постов в фейсбуке, по наводке френда, решил разместить его тут. Некоторые «эксперты» сейчас много пишут, что цены на недвижимость будут падать, деньги тех, кто вкладывал в недвижимость станут прахом. Рынок жилья «схлопнеться» и обманутые дольщики выйдут с касками на площадь J Специально решил разместить этот текст в ЖЖ, ФБ потом не найдешь, а тут очень хорошо для проверки выученных уроков J
Есть простая экономика формирования себестоимости кв.м.. В проектной логике она складывается по фазам проекта от инициации, проектирования, подготовки, реализации до завершения. В каждой фазе, есть затраты, включающие в себя различного рода услуги, работы, подряды, материалы, технику и т.д. Ну и не надо забывать о прочих, так сказать транзакционных издержек. То есть, объекты инициированные в 2013-2014 годах уже понесли затраты в разных объемах и стадиях, а значит они уже сидят в себестоимости квадратных метров будущих квартир, плотно заняв свои места в сценарии проекта, формирующем финансовый результат. Но тут случился декабрь 2014 года и …
Цены на материалы уже показали рост (порядка 20-30%), оптимизировать застройщику их проблематично, особенно в КО, прочие затраты по проекту убрать не возможно, они либо оплачены, либо обязаны быть закрыты в процессе реализации проектов. То есть себестоимость при прочих равных уже выросла и это только если брать ТМЦ.
Да конечно при рассмотрении продолжения проекта, как учил нас лучший калининградский контроллер Валентин Усенков (без иронии), некоторые могут сказать, что эти затраты не «релевантные», но в данном случае я не соглашусь с этим тезисом, не тот случай, они уже являются частью проекта и заняли свою долю в квадратике метра, в плановой мечте о рентабельности проекта.
Теперь о снижении цены на квартиры, для тех самых «экспертов», пишущих для «серьезных желтых сайтов». Любой студент вам скажет, что в данном «измерении бытия» застройщик может опускать цену только за счет доли собственной прибыли, либо снижения накладных расходов, оптимизируя все начиная от карандашей, но тут весь вопрос на сколько, будут ли рентабельны проекты при возросшей стоимости материалов и вообще, какой финансовый результат будет в целом у застройщиком с учетом всех его (жизнеобеспечивающих) накладных расходов.  Все конечно будет зависеть от курса валют, чем выше они тем, меньше шансов на понижение цены, дорогие «эксперты» и достижения точки безубыточности. Я конечно знаю на каком уровне волатильности валют, процесс понижения цены просто будет не возможен, но не скажу из-вредности J
Но скажу вот что, для бодрости русского духа:
Большинство запущенных проектов в 2014 году, под программу 2015 г. местными застройщиками будут реализованы (так как там есть обязательства, высокие риски при их не выполнении и они полностью либо частично профинансированы). В моем прогнозе первую половину 2015г. цены будут показывать рост на кв. метр., причем пропорциональными темпами к доли материалов на которых будет рост закупочных цен. Но уже где то во второй половине 2015 г. возможен совсем не значительный отскок цен вниз (но не ниже заключенных договоров в конце 2014 г.) за счет отказа от части прибыли и уменьшения затрат (жесткая экономия и сокращения ), но это только в том случае, если спрос будет совсем не велик и цена станет основным конкурентным преимуществом в борьбе за выживание.  При этом объемы строительства уже на 2016-2017 год будут сокращаться, что приведет в дальнейшем к незначительной стагнации цены, но всеже в будущем и к перспективному  росту, уже вызваному инфляционной составляющей.


Пилюли все же некоторые есть влияющие на цену квартир.
1.      Обеспечить антимонопольный контроль местных производителей инертных и строительных материалов.
2.      Не надо сейчас химичить с законодательством по «долевки» и налогам.
3.      Снижать со стороны государства разного рода транзакционные издержки, упрощать административные процедуры.
4.      Ну и для самих застройщиков это контроллинг, контроллинг и еще раз контроллинг.
Ну и конечно же хотелось бы, стабилизации валют, снижения ключевой ставки, а на этом фоне нормальных кредитных и ипотечных программ, только это уже совсем мало зависит от нас, но влияет на цену и спрос :(

 Как, то так...
Tags: кризис, стройка
Subscribe

  • Гражданский климат

    Россияне живут в социальном гетто - Гражданский климат в России меняется не в лучшую сторону А по моему совсем наоборот, трудности перезагружают…

  • Кризис шагает по Европе...

    Реальное снижение оборотов промышленных предприятий в Германии в ноябре прошлого года составило 6,4 процента по сравнению с ноябрем 2007 года. Об…

  • Несоответствия

    МЕДВЕДЕВ ПРИЗВАЛ БИЗНЕС ПОСПЕШИТЬ, ЧТОБЫ УСПЕТЬ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ КРИЗИСОМ "В существующей ситуации есть и некоторые преимущества, прежде всего -…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments